关于对元阳新街镇地籍调查问题解答的参考意见

 

1.      相邻两家经常出现共有墙的情况,一家的墙砌在另一家墙的上面,或者只砌了一半,有一些在房屋内部有拐点,比较难测量。由于双方之前从未进行精确的界线指认,并且一般这种情况多涉及历史遗留问题,因此往往还会引发纠纷争议。

参考意见

问题1——一家的墙砌在另一家墙的上面,或者只砌了一半。

    以最底层权利人的墙体正射投影为准,确定给最底层的权利人,下面的宗地不能与上面的宗地产生交*重叠。只砌了一半的情况处理也然。

问题2——有一些在房屋内部有拐点,比较难测量。

此种情况在老城较普遍,一般采用钢尺勘丈,距离交会法确定界址点或地物拐点位置。

问题3——双方之前从未进行精确的界线指认。

在公告的前提下,下发指界通知书给相关权利人,现场由我们的权调人员做充分的说明后由相关权利人实地指认、并在《地籍调查表》上签字确认。这个环节的关键是权调人员要有控制指认现场的意识及有效的言行,使其完成权属认定、不争不吵或少争少吵为原则。有效控制的前提又要求我们的权调人员事先必须对确权的政策、方法及循循善诱的耐心技巧做充分的学习准备。

问题4——……历史遗留问题,……往往还会引发纠纷争议。

    历史遗留问题情况较复杂,为便于操作,我们暂分为两类,一类为久争未决,此种情况一般很难现场或短期解决,就把现场调查的情况结合权源资料收集分析的情况将其详细简洁记录在《地籍调查表》权属调查记事及调查员意见一栏,定期汇总上报给当地国土局。另一类为以往无争议或争议不大,而是在寸土寸金的意识作祟下,由于此次地籍调查而产生的争议,此类情况调查员要做好两点,首先不能由于你的不慎(说严重点愚蠢),把本无争议的产生争议,此种情况,一不小心就会发生;第二,调查员做得很到位,还是存在争议,这时,你不仅是个调查员,更是一位外交大史,你要抱着此问题我不现在解决,谁来解决的决心,灵活应用确权的政策、方法,化干戈为玉帛,将争议变协议、将吵变为和、将敌变为友。历史上有个经典案例千里修书一封,只为一堵墙,让他三尺何妨,何等大气!认真悟,确权还难吗!舍得,纠纷争议还多吗!

2.      宗地内道路?

一般只有单位、企业等大宗地内部才有自留道路,但是在元阳新街镇这种山区地带,很多直通两头的小路,各个居民都指认说是道路以及道路两边的房屋都是自己的地界,道路是逐渐形成的,各家都统一留出来作为道路使用。

这种情况我没有把道路算在宗地内部,也就是同一家人道路两边的房屋就是两宗地。

参考意见

    道路分两种情况,其一是宗地内部道路,确权给宗地所有者或使用者;其二是公共使用的道路,一般不确定给哪一家,而是当街巷用地或块地处理。有些地方近十多年在公用道路、天井不确权、不分摊,历史说明,那样会带来一些想不到的麻烦。

3.      厕所?

厕所是否作为一宗地进行调查?

与另外私人或单位相连的公用厕所,我是按照一宗地进行调查,由所在地的社区或村为权利人进行签章的,但是如果公厕四周没有其他房屋,全部为空地,就不再作为一宗地调查,不知这样处理是否合适?

参考意见

这样处理较妥当。

4.      原来老县城单位由于搬迁,对一些土地进行了变卖,例如原有检察院卖给了私人,但是私人往往只认识房屋的边界,并且大多只能提供房产证,原有整栋楼房四周的滴水或者水沟等地界不能很清晰的指认,是否最后由局里联系原有检察院法人代表进行边界的指认,并且将房屋外围多出来的滴水或水沟面积自动划给现有权利人?

参考意见

    参考房产证,由相关权利人进行实地指界确认。说明:一般建制镇初始登记时,很多用地是没有权源证明材料的,比如祖遗等,或者说无法找到权源证明的,只要相关权利人认可,国土部门地籍调查成果审核认可,原则上应给予认可、登记,因为初始登记本身就承担着统一解决土地登记历史遗留问题的职责,此时不解决,还待何时!但是特别注意国家有明文规定后产生的一些违法用地一律不予确认。

5.      同样类似的情况,楼房经过买卖后,其中某一层的某几间卖给私人,其余未卖,仍然属于单位所有,进行分摊时若不能全部提供房产证,怎么进行面积分摊?

参考意见

首先区分是合法买卖还是非法买卖,合法予以分割登记,否则不予登记。其次是土地使用面积的分摊,权利人分摊面积=(权利人房产证上的建筑面积/整栋楼房产证建筑面积之和)*整栋楼房建筑占地面积,无房产证的可以根据实测来确定其建筑面积,但最好是由房管部门先进行房产登记后再作土地使用面积的分割登记,其间可先办理大土地证,同时在共有使用者栏填写完整所有权利人。

元阳县新街镇,绝大多数用户无土地证,部分住户有房产证,很多家没有土地证、房产证、批复等权源材料,依*实地指界又会存在指界不准等现象,尤其牵扯到两家的滴水,或者也同时为水沟的现象,在调查过程中会感觉有些不好处理和判断。

参考意见

    此问题综合上面几个问题的参考意见进行处理。

6.      某权利人死亡,依*近亲关系权利人自动变更?

参考意见

    根据《土地登记申请书》的申请情况,结合继承法来进行处理。

7.      某楼房的某一格,一楼住户有土地证,全部归某人,二楼三楼有房产证和无房产证的情况,分别如何处理?

参考意见

    按上面第五类问题参考意见进行处理。

8.      一座大楼上,各家和各家房屋大小不等,不能全部提供房产证的,如何分摊?

参考意见

    按上面第五类问题参考意见进行处理。

9.      在广场周边的建筑物,是否需要政府代表广场地界进行签章?

参考意见

    不用。广场、空地、道路、街巷地籍调查均不要求签章。

 

土地公公

20091227